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成都青白江區城市品牌（房地產）推廣方案（2）
作者：劍行天下 時間：2010-6-2 字體：[大] [中] [小]
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【第二部分：城市定位（青白江是什么）】
一、城市定位
（一）從以往情況來看，青白江是一個傳統的工業導向“獨輪”驅動型城市，工業基礎和產業優勢非常明顯。雖然青白江還具有豐富的歷史文化、鄉村游和工業游資源。但是由于其單一工業化的城市形象，外界已經把青白江看成一個環境污染、不宜居住的地方。（起步階段）
（二）從現在情況來看，青白江區政府在繼續做強做大工業產業、注重優化工業結構、強調生態工業的發展理念的同時，提出了“生態立區、物流興區、工業強區”的口號，積極發展商貿、旅游、人居等城市功能板快，取得了可喜的階段性成果。現在的青白江已經改變了以往工業“獨輪”驅動的城市發展模式，轉變成依靠“工業、物流、人居、商貿、旅游、文化”同步提升的“六輪”驅動發展模式。（轉型階段）
（三）從未來情況來看，青白江將徹底改變那個外界認為不宜居住地傳統工業化的城市面貌，而是以“工業發達，科技先進、商賈云集、物流便捷、商貿活躍、文化醇厚、生態優美”的全新形象展示在世人的面前。（提升階段）
西部綠色動力港（城市品牌定位） 升華
中國西部第一物流樞紐生態工業新城 （綜合形象定位）提升
工業發達 物流便捷 商貿活躍 商賈云集 生態優美 安居樂業 （城市功能板塊定位）
我們把青白江的城市功能板塊分為“工業、物流、商貿、生態、人居”等幾個方面。未來的青白江一定會“工業發達、物流便捷、商貿活躍、商賈云集、生態優美、人民安居樂業”，而這些功能板塊的提升和優化將構成青白江優質城市品牌形象的基石。
整合并提升青白江城市功能板塊，我們可以得出一個關于青白江的綜合形象定位，即“中國西部第一物流樞紐生態工業新城”。
在綜合形象定位的基礎上，我們可以再感性地憧憬一下未來的青白江的樣子：未來的青白江不僅是一座披上綠色外衣的生態城市，更因其工業、農業、旅游、商貿的高度繁榮而成為助推成都乃至西部經濟騰飛的一處重要動力。還有它作為西部最大物流樞紐，成千上萬的物品在青白江集中，又在這里走向世界，它儼然就是西部內陸一座繁忙而沒有船舶的“洋洋大港”。
從城市定位的價值性、戰略性、功能性、準確性及唯一性和排他性出發，【劍行天下】認為青白江的城市品牌定位應該為：西部綠色動力港。
同時，就青白江而言，其城市的宣傳推廣繞不過以工業、物流為主的城市產業格局，這是青白江的核心競爭力和城市精髓，它不僅體現在推動青白江城市發展而產生價值，同時也因其對大成都、乃至中國西部城市群的樞紐功能而產生區域性、全國性的價值。所以，“價值”應該是青白江的城市核心訴求，青白江也應該利用其強大的價值制造功能和價值輻射功能，成為大成都都市圈乃至中國西南地區新的城市價值新坐標，開創一個屬于青白江的時代。故青白江的城市推廣語為：西部動力港 價值新坐標
二、房地產發展定位
1、青白江房地產發展趨勢
1）從現在目標購房者來看，青白江區域購房群主要為本地川化、攀鋼兩大企業職工，其次是本地企事業單位員工、教師、個體戶人群，也有少量如廣漢、德陽等地客戶。客戶本地化率與成都其它區域相比處于較高水平。
2）青白江處于成都北門，從產業規劃和城市發展角度以及區位特點、交通優勢和產業分布帶來看來看，青白江的目標群體將拓展到成都以及成都以北的廣漢、德陽、綿陽市區的購房者和相關企業職工，且此比例將進一步提升，青白江具備成為成德綿經濟帶人口進入大成都都市圈的絕對優勢。
3）從當前開發商的實力和開發理念以及價格和樓盤檔次等方面來看，青白江樓盤品質和價格偏低，規模偏小且無主題性，隨著青白江城市吸納能力的進一步提升，中高檔樓盤將成為下一階段樓盤開發的主要的方向。
4）從環境和配套來看，雖然青白江這些年生態環境和生活配套有所改善，但是廣度和力度不夠，并不具備與其他區縣抗衡的市場競爭力。
5）青白江作為未來成都工業企業和物流企業集中地地區，同時隨著商貿的進一步繁榮，白領、金領階層等具備強勁消費能力的人群增多，“休閑商務”概念的形成是一個必然現象，結合青白江的環境優勢，青白江有必要在城北甚至在大成都區域內打造一個新型的大規模的復合型的休閑商務居住區。
【劍行天下】認為：1）青白江的房產開發在近一、兩年時間里，主要目標群體依然是青白江本地居民以及企業職工，隨著城市化進程加快和城市優勢的凸顯，青白江具有很大的升值潛力和開發價值，成都市區、周邊縣市區居民比例將逐漸提高；2）隨著工業企業、服務型企業的不斷增加，休閑商務地產的開發比重會逐年提升，城北乃至成都休閑商務區將最終落戶青白江；3）隨著有實力的開放商將逐漸認識青白江的開發價值，伴隨開發資金的注入、開發理念的變革，青白江的房產品質、規模和檔次將逐漸提升。
2、青白江房地產發展定位
考慮到青白江現在樓盤品質低、存量大，且整個房地產品牌開發商少，缺少整體的房產戰略定位和開發概念，簡言之，青白江需要開創一個屬于自己的房產新時代和新理念，對此【劍行天下】認為青白江的房產必須經歷一個以消化存量和打造城市地產整體概念、提升房產整體形象同步進行的過渡發展階段，所以，青白江現階段的房地產定位應該是能夠解決上述兩個問題的不同定位，由于其目標群體不同，兩個定位是不相沖突的。
【定位一：濕地山水城 商務休閑圈】
主要目的：打造屬于青白江的房產新時代和新概念
主要對象：企業金領、白領、商務人士、高端享受型人士
該定位主要基于如下原因：
1）對于企業金領，白領、商務人士、高端享受型人士等人群而言，其不僅具備強大的經濟購買實力，更具有強烈釋放都市生活緊張、沉悶、壓力的迫切需求，青白江可以立足于相關片區的環境和自然優勢，重點推出集餐飲、購物、娛樂、休閑、商務為一體的泛地產大盤，開創“城市濕地商務休閑居住區”的新潮流。
2）成都雖然也有許多所謂的休閑商務區、休閑住宅項目，但是其規模、品質、配套和復合功能缺乏，沒有真正形成一個系統產業，而青白江的本身的工業企業數量大，隨著城北起飛，物流樞紐的建設完成，大量的商貿、物流和服務型企業即將入駐青白江，隨之而來的企業人士、商務人士數量大增，休閑商務和享受型樓盤需求成為一個必然的趨勢，青白江應該提前布局，搶在其他縣區的前頭，打造成都第一“濕地商務休閑居住區”。
【定位二：成都新家園 都市快車道 】
主要目的：解決樓盤存量
主要對象：普通工薪階層、進城農民
該定位主要基于如下原因：
1）住宅郊區化已經成為趨勢，對于居住在成都市的居民（特別是成都北面）而言，他們處于改善型、剛性居住需求上升的階段，他們一般為普通工薪階層，有強烈的購買需求但不具備強大的經濟實力和享受型住房要求，而成都其他周邊區縣的住房成本高居不下，在很大程度上抑制了購買需求，但是青白江房產的價格優勢、地域優勢和環境優勢正好可以滿足他們的現實需求，所以青白江應該成為他們在成都尋找新家的不二選擇。
2）隨著城市化進程的加快，城鄉一體化和三個集中戰略的推進，居民城鎮化最近幾年應該會出現很大增加，但是要想享受城市化帶來的經濟發達、配套完善、保障全面并非易事，他們首先要解決的就是住房問題，怎么樣更加低成本進入大都是的生活圈是非城鎮居民（包括廣大企業員工和本地居民）必須考慮的問題，而青白江的房價和北部新城的加快建設應該成為他們的戰略機會，也就是說，在一定程度上，他們選擇青白江就是在選擇一種低廉的進入成都大都市生活圈的便捷而又經濟的方式。
綜上所述，青白江一方面針對低消費群，打造“成都新家園、都市快車道”的居住概念，消化樓盤存量，聚集城市人氣；同時針對高消費人群，通過“濕地商務休閑居住區”的建設，打造“暢享濕地山水城 游弋都市休閑區”的品味型、享受型地產概念，控制高端樓盤開發的制高點，并以這些樓盤為龍頭，帶動其他地產類型的開發和增值，并最終形成良性循環，推動青白江整體房產的良好發展勢頭。
2、青白江片區房地產發展定位
就片區而言，由于其周邊配套、地理位置以及產業布局的差異化，其房地產發展定位可以具備一定的差異化，甚至某些重點片區可以提前運用品味型和享受型的房產開發模式。
1）北部新區
北部新區是構筑“大成都”的重要組成部分，它是承擔“大成都”工業、商貿、物流等功能的現代化活力新區，同時它也是青白江區人口最多、居住最密集的區域，城市發展的活力將大大提升該區域的價值，所以北部新區的房產應該定位成：“中檔居住型房產和商業地產并重”。
2）城廂片區
依托其良好的區位交通，豐富的人文歷史和自然資源，以及農、工、貿和旅游為一體的輻射力能力，城廂片區的房地產應該定位成：“旅游地產和高端享受型居住地產”
3）祥福片區
祥福片區在政府規劃中列為行政服務中心和三產發展地區，所以該片區房產開發應該定位：濕地商務休閑居住地產。