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五角場目標顧客調研報告（2）
作者：50云 日期：2009-12-29 字體：[大] [中] [小]
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附件一：
一、楊浦區商業發展及五角場地區商業分析
影響楊浦區商業發展的因素有4個：
1、‘"知識創新區"總體定位
楊浦區的未來建設發展，是堅定不移的打造“知識創新區”、全面建設“安居樂業”現代化新型城區。形成“城市的大學，大學的城市”的氛圍和環境。推進科教資源一體化和產學一體化的進程，推進大學校區、科技園區和公共社區的“三區融合、聯動發展”。
2、人口數量、結構變換
直到2010年楊浦區的常住人口在115萬。其中大學生15萬人，高等院校執教人員和科技員工8萬人。隨著新江灣城等楊浦北部地區的建設開發和產業結構轉換，楊浦區人口素質將大大提高，知識人群比重上升，外來消費比重穩步提高。
3、建筑總量、結構和布局
略
4、同其他區域的聯動發展
略
楊浦區商業發展呈現出的缺陷：
1、商業設施集聚度和能級較低
由于楊浦區地處上海東北地區，地理位置較偏僻，是上海傳統工業密集區，外來游客和消費群體比較少，長期缺乏具有較強影響力和輻射力、鮮明個性特色的標志性中心商業區，與上海其他中心城區相比，商業設施規模較小、布局分散、能級不高。
2、居民選擇性消費難以滿足
目前，楊浦區能夠提供集購物、娛樂、健身、休閑、社交、教育、體驗為一體的現代綜合消費場所的較少，相對集聚個性化的專業店群較少，無法滿足消費者的選擇性消費、品牌消費和即興消費需求。
3、購買力較弱
比較上海其他中心城區商業的發展，楊浦區社會消費品零售總額和吸引購買力指數分別低于其他地區。楊浦區有超過40%的凈現實購買力流向其他中心城區和周邊地區。
二、五角場區域商業
五角場地處上海楊浦區北部，一般是指由國定路、政立路、國和路圍成的約3平方公里多的環形地區，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞滬路五條發散型的主干道在這里交會而得名。
五角場一直都算是上海東北部的一個商業中心，但原先給人的記憶是比較雜亂，檔次低。根據市政府規劃，“十一五”期間，五角場和中山公園將被建設成都市商業中心。其中，五角場地區的商業面積在2010年將達到75萬平方米，以填補上海東北片商業布局欠缺的狀況。按照規劃，五角場地區將以環島商圈為核心，針對區域內15萬高校師生為主要消費群體的特點，更新商業業態，建成超大型、多功能、現代化商業區。積0.86平方公里。這里是江灣五角場市級副中心重要組成部分，毗鄰復旦大學、同濟大學、財經大學等知名大學。據了解，創智天地項目由曾參與規劃設計美國“硅谷”的美國SOM公司負責設計，由香港瑞安集團投資打造，建造辦公用房，酒店式公寓以及公寓式辦公等多種類型的樓群，共包括四大部分：即智能化辦公樓及具備各種商業服務設施的“創智天地廣場”；提供住宅、辦公、零售、休閑、娛樂設施的多功能“創智坊”；以江灣體育場為中心，并包括各類休閑體育設施的“江灣體育中心”；以及著重推動高科技研發的“創智天地科技園”。
創智天地還與復旦大學簽約合作，規劃建造復旦金融創新園項目，爭取在2到3年內培育和引進風險投資基金公司、金融研發、培訓機構等企業入駐，被業內人士普遍看好。
目前，創智天地廣場和創智坊都已經開始招租，“創智”品牌也已經深入人心。未來這里將吸引高科技研發中心、科技型創業公司、創意型中小企業等入駐，形成集群效應，拉動周邊商業商務發展。可以預見，創智天地作為一個商務區，其成長將會彌補五角場地區的商務中心的缺失，同時帶動五角場商業的發展，提升五角場的商業層次
交通
五角場目前有包括機場四線、大橋三線、四線、537、817、819、942等在內20幾條公交線路可直達人民廣場、陸家嘴、張江高科技園區、浦東機場，中環線也已經開通多時，單純說交通的話也可以算比較方便了。
但是作為一個上海城市副中心級別的商業中心，這樣的交通配套還是遠遠不夠。高峰時段的公交車依然是慢吞吞，而且基本是擠得滿滿當當。中環線五角場附近車子上下匝道設置較遠，有車一族進出五角場頗有不便，中環上的車遠遠不及地面道路的車多。而軌道交通的缺陷可以算是影響最大的，即便是8號線開通了，最近的翔殷路站走到五角場中心也要在20分鐘左右，打消了不少“懶人”乘地鐵來逛街的念頭；真正貫穿五角場中心的10號線還要等到2010年才能開通。總的來說，五角場的交通仍不夠方便。
人流
五角場從來就不缺乏人流，即便是5年前尚未改造時，五角場也是人流如潮，而今更是接踵摩肩。五角場北靠約有30多萬人口的中原社區，周圍是復旦大學、同濟大學、體育學院、二軍大等東方大學城的十余所高校，附近黃興路周邊有長白、延吉、控江、鞍山、遼源幾大老社區和文化佳園、黃興綠園、公元3000等一批高品質住宅小區，未來還有規劃占地近10平方公里的現代化大型居住區——新江灣城。作為一個四通八達的交通樞紐，五角場地區的人流量還是很大的，據統計目前平均每天人流量在60萬左右。
但大量的人流并不一定就是大量的商業客流，以五角場來舉例，就屬于典型的人流量高但客流量一般的地區。很多人都只是上下班經過五角場，在這里轉乘，很少購物消費。而且由于歷史原因，五角場地區居民的購買力一直維持在中低端水平。
同時五角場目前的客源也只是周邊的居民，楊浦區以外的人過來逛的都很少。盡管翔殷路隧道連通了浦東高橋，但對于高橋居民來說，一般的日常用品在高橋鎮上就可以買到，要去逛街買大件的話，936路一部車就可以到陸家嘴、人民廣場，馬上6號線通了就更方便。五角場的地位短期內仍舊只是區域性商業中心，就像一位沈小姐所說，“五角場這邊的人會去逛逛徐家匯，徐家匯的人肯定不會來逛五角場”
商業現狀
現在的萬達商業廣場、東方商廈等大型商業基本集中于環島中心，占據了五角場的黃金地帶，也是整個五角場商業中心的支柱。除了這些大型商業之外，五角場的零散型商業也可圈可點。由于租金的關系，零散型小商鋪大多分布于環島中心外圍或兩側的小馬路上。像國賓路、國定路等道路兩旁都密密麻麻的布滿了各種零散型商鋪，囊括了服飾、餐飲、音像、醫藥、文娛、圖書等各個方面。
可以看到，大型商廈提升了五角場整體的人氣，同時也對周圍的零散商業起到了很好的促進作用。在大商廈的“高壓”之下，周邊的小商鋪則是走小而精的個性化路線，從商業布局、經營業態、設施配套等多方面差異化競爭，與大型商業項目形成了互補型的特色商業。由于商業熱度持續，五角場周邊商鋪的租金連年上漲。
目前五角場商圈的雖然發展態勢很好，問題也很多。一方面，不斷涌入的經營者抬高了這里的租金，高漲的租金價格使得店鋪經營成本大幅度上升，而大型商業業態的進入又壓縮了零散商鋪的利潤空間，店鋪的盈利空間很小，增大了個體經營者的風險。有調查顯示，絕大部分散戶商鋪業主都認為五角場商鋪的價格過高，甚至已經趕上了南京路、徐家匯同等地段的價格水平。另一方面，人流量大而客流比例低，消費層次不高的問題，使得五角場店鋪雖多，經營情況卻不夠好。旁邊的商鋪中介指出，五角場商圈更適宜中等檔次的品牌入駐，像目前東方商廈、大西洋百貨等知名品牌商場，實際的購買客戶并不理想。而且有購物者反映，同樣的商廈、品牌店面，五角場這里的店面擺設，購物環境感覺要比南京路、徐家匯要差很多。五角場目前的商業設施還沒有完全建好，有待進一步的完善。
同時，五角場周邊的高檔寫字樓較少，而且大多是像創智天地這種針對中小型創業企業的辦公樓，商務層次的限制也是五角場商業發展的重要瓶頸。
五角場今后的發展前景肯定是很不錯的，但現在還不行，小店鋪多數不賺錢。五角場這里的人收入水平都不高，而且外來人員的數量很多，消費檔次和消費能力都比較低。但是租金可是節節攀升，租金虛高，與消費能力脫節。
（參考楊浦區區域商業發展報告）
附件二：
楊浦區2008年房地產發展簡介
1、市場概況
市場整體呈供大于求狀態，商品房價格小幅上漲，2008年，楊浦區商品房供應量為616694平方米，同比大幅減少19.27%，成交量為455046平方米、同比大幅減少60.09%，區域年度供求比例為1：0.74，市場整體呈現供應大于成交狀態。
商品房價格小幅上漲。價格方面，楊浦區商品房成交均價為14015元/平方米，同比上漲12.34%；商品住宅成交均價為17686元/平方米，同比大幅上升39.45%
其中新江灣城合生江灣國際公寓去化掉239套，去化面積28056平方米，成交價格18052元/平方米，為2008年度銷售冠軍。
1、供應量
2008年楊浦區商品房供應量為61.7萬平方米，同比大幅減少19.27%。其中商品住宅供應量為29萬平方米，同比下降48.79%；商業辦公及其他項目供應量為25.1萬平方米，環比大幅增加31.14%但多為創業小企業入駐，消費能力較低。動遷配套房供應量為零。
2、成交量
商品房成交大幅縮小，2008年商品房成交量為45.5萬平方米，同比大幅減少60.09%其中商品住宅成交量為21萬平方米，同比下降73.73%，商辦及其他成交量20.4萬平方米，同比下降30.04%，動遷配套房成交量為2.37萬平方米，同比增加78.08%
小結：
客群特性：大面積戶型、總價高的產品客戶多為二次置業者，以中小戶型為主的產品以首次置業為主，購房者來源區域；虹口、楊浦、浦東。大部分購房者工作、生活的區域在其他中心城區。
供需特性：高端產品去化速度減緩，其他項目去化速度良好。許多購房者貸款購買住宅后疲于還貸，消費能力大打折扣。
(參考2008年上海房地產發展報告)
50云，上海人，普通基層員工，喜歡研究商業地產。聯系郵箱：darckeyes001@yahoo.com.cn