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西安海洋大廈項目營銷策劃案（3）
作者：佚名 時間：2003-6-20 字體：[大] [中] [小]
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第三部分：執行篇
一、產品資訊整合
（一）項目簡介
名稱：海洋商務酒店
位置：西安經濟技術開發區鳳城二路17號（北開發區管委會西鄰）
功能定位：綜合性商住大廈。
共21層，負1層為設備層和500m2智能停車場，1、2層為餐飲娛樂商業用房，3、4層為公務性寫字樓，5層為會所，6-20層為酒店式商務公寓。
建筑結構：框架結構
公寓面積：163m2/戶、167m2/戶，可自由分割。
配套：配置兩部進口電梯，通信線路預留，自控集中加壓供水系統，百兆寬帶接入，公共部位電子監控，全自動煙霧報警，電子防盜系統，空調位預留，商務會所，集中供暖，24小時熱水。
服務：24小時保安，24小時專業維修，郵政專遞，有償商務配套服務。
發展商：西安海洋建設開發公司
物業管理：奧伸物業
整合推廣：陜房置換中心
預售證號：市20024
售樓部地址：西安經濟技術開發區鳳城二路17號海洋大廈
解放路236號陜房置換中心營業大廳
財富熱線：6521669 6521580
（二）海洋大廈十大賣點
1、位居迎賓大道邊，交通便捷之地；
2、地處經濟技術開發區中心地帶，區位優勢明顯；
3、現房銷售，購買風險低；
4、框架結構，可自由分割；
5、設計超前理念，商住配套先進齊備；
6、酒店式管理，物業管理服務安全、周到、舒心；
7、集中供暖，24小時熱水供應；
8、性能價格比優，住宅的價格，寫字間的環境，酒店的服務為中小企業提供了一個理想的辦公場所；
9、配套設施齊備，項目周邊餐飲娛樂場所、銀行郵局、醫院超市、學校圖書館等應有盡有；
10、酒店式商務公寓，樓盤綜合素質好，置業投資風險小。
二、促銷工具
（一）售樓書
海洋大廈的手樓書分為感性和理性兩種，以滿足客戶不同需要。
具體要求如下：
1、精美彩色樓書，注重對樓盤的感性訴求。
要求：規格為正度16開8-12頁（含封面），采用157g銅版紙4ⅹ4色印刷。
內容：樓盤概念提示；
樓盤基本情況說明；
銷售政策介紹；
酒店式管理說明；
置業投資理想狀態描繪。
印數：2000份。
2、單色宣傳單頁（含DM），重點對樓盤進行理性訴求。
要求：規格為正度16開單頁，采用70g雙膠紙藍色單色印刷。
內容：樓盤建筑指標；
詳細戶型介紹；
配套設施；
物業管理服務內容；
DM（小宣傳資料）。
印數：3000份。
（二）樣板間
建議在7層設置兩個樣板間，分別為商務型和居住型。
具體要求：
1、考慮到銷售季節的特性建議樣板間選擇南向房；
2、樣板間應根據銷售季節需要設置室內光源，建議以暖光為主；
3、全部裝修強調經濟合理；
4、內部設施細致入微，可體驗；
5、應當考慮從售樓部到樣板間的通道裝飾。
（三）附件
1、海洋集團宣傳VCD；
2、合同表格文件；
3、專人拜訪銷售（誘導性）問卷；
4、其它。
三、過程控制
（一）銷售周期
周期：海洋大廈的銷售過程設定為8個月。
時間： 2002年10月--2003年05月。
總銷售目標：95%
（二）銷售階段
第一階段：強推期。
時間：2002年10月--2002年12月共3個月。
銷售目標：45%
第二階段：調整期。
時間：2003年01月--2003年02月共2個月。
銷售目標：5%。
第三階段：強銷期。
時間：2003年03月--2003年05月共3個月。
銷售目標：45%。
（三）財務目標
達成各階段銷售目標相應之財務目標。
四、銷售方法
（一）專人拜訪銷售法。
第一步：尋找銷售目標。
1、利用各種渠道資源搜集客戶資料；
2、郵寄DM，進行信息溝通；
3、展開關系營銷；
4、對經濟開發區重點地區進行客戶排查。
第二步：鎖定目標客戶。
1、對關系客戶進行電話溝通、歸類；
2、對搜集的客戶進行市場調查摸底；
3、傳送樓盤資料，專人介紹海洋大廈概況；
4、對回收的市調問卷進行分析，鎖定目標客戶。
第三步：回訪促其成交。
1、電話溝通，再次拜訪掌握客戶需求；
2、邀請目標客戶看樓，體驗樣板間；
3、結合階段優惠政策加強銷售進度；
說明：從城北房地產市場需求總量結合統計學原理分析，如第一步能取得3000位客戶資料，初步過濾80%可取的有效客戶600位；經過第二部再過濾70%可取得180名目標客戶；若按第三部實際成交50%計算則可取得90位成交客戶。如此分析，執行本方法則海洋大廈之銷售達成當無疑慮。
（二）現場接待銷售法
此方法為樓盤銷售之常規方法，亦為廣告效果的檢驗場所，更是一切銷售方法的最后實現場所。
具體實施。
（略）
五、銷售促進
（一） 促銷活動
1、零首付購房
時間：2003年02月01日之前。
2、賣房送車
時間：2003年02月01日之后。
（二）階段促銷主題
1、產品形象塑造期
時間：2002年10月--2002年12月。
推廣主題：
l 把握海洋，享財富人生。
l城北首家酒店式商住公寓閃耀登場。
l海洋大廈--企業的家。
l城北品質生活特區，海洋大廈引領商住新潮流。
l把握城北中小企業辦公需求，海洋大廈旺銷。
目標：
l 確立海洋大廈之整體形象。
l表明物業之比較優勢。
l促使階段銷售目標達成。
2、樓盤概念提示期
時間：2003年01月--2003年02月。
推廣主題：
l 海洋大廈恭賀經濟技術開發區企業員工新年快樂。
l選擇海洋大廈，乘上北郊經濟騰飛的翅膀。
目標：
l 提醒目標消費者。
l延續廣告效果。
3、強勢推廣期
時間：2003年03月--2003年05月
推廣主題：
l 海洋商住酒店，引發城北辦公新亮點。
l海洋大廈現房體驗，零風險購買。
l細節決定物業品質--海洋大廈熱銷記。
l海洋大廈--企業的家。
l城北精英榮耀入住海洋大廈。
目標：
l完成階段銷售目標。
l促使項目清盤。
l提升海洋公司形象。
（三）促銷控制
1、媒體選擇
推薦媒體：西安晚報、華商報、戶外（項目附近）、西安電視二臺、網絡、交通音樂臺。
投放標準：
l報紙廣告以16ⅹ6cm為標準版面，并配以一定比例新聞炒作。
l電視廣告以60秒的新聞報道為主。
l戶外視情況選擇。
l網絡宣傳以提示性連接，整體介紹為主。
l廣播采取15秒黃金時段套播。
2、投放計劃
第一階段：形象塑造期
時間：2002年10月--2002年12月。
投放比例：50%。
選擇媒體：西安晚報、華商報、戶外（項目附近）、網絡。
第二階段：概念提示期
時間：2003年01月--2002年02月。
投放比例：5%。
媒體選擇：電視、廣播。
第三階段：強勢推廣期。
時間：2003年03月--2003年05月
投放比例：45%。
媒體選擇：西安晚報、華商報、戶外（項目附近）、電視、網絡。
（四）媒體推廣
1、媒體組合
根據房地產項目常規媒體投放計劃實施，注重小媒體、細組合方法。具體細節視銷售進度情況制定并調整。
示例研討：
A、形象塑造期
l 海洋大廈工地制作大型布幔，設立路牌廣告，裝修售樓中心，吸引性人注意。
l運用報紙、廣播、網絡公開銷售信息，采取產品說明宣傳集中詳盡介紹海洋大廈的功能特征、銷售信息，喚起目標客戶關注。
l邀請新聞界認識從不同側面撰稿炒作海洋大廈。
l有計劃的投放DM、樓書、VCD等宣傳資料。
l現場接待，樣板間體驗。