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順德國際商業城的推廣案例（2）
作者：佚名 時間：2003-6-15 字體：[大] [中] [小]
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具體運作如下：
強化專業市場投資前景，以及與傳統商鋪的經營規劃，增強投資信心。
強化項目地塊發展前景及新城區的發展前景。
借助品牌企業進駐項目后，在入流、經營回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質提升，強化項目優勢及特性。
強化項目的價格升值空間，并以專業市場進行價格類比，突出項目發展優勢。
四、吸納大型百貨超市進駐，增加入流及品牌效應。
帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，而且順德仍未出現大型超級市場，我們將發揮其品牌效應及優勢。
根據廣東省經濟發展研究中心數據顯示，廣東省1999 年社會消費品零售額達3656億元，占全國11.7%。其中東莞占148億 元，佛山303 億，順德205 億，深圳465.2億，如此巨大的市場消費份額及潛力深不可測，其中全球零售業巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進駐，并向珠江三角洲發展。
我們建議以優惠的招商措施吸納大型零售業進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體商場銷售。
例如：天河城的“吉之島”
中旅商業城的“百佳超市”
深圳的法國“家樂�！�
東莞的美國“沃爾瑪”
針對順德國際商業城經營規劃的不完善與商鋪首、二層功能定位不明的現狀，我們在策劃思路中人又別擬定了經營與功能區分的建議，具體內容如下：
一、創建完善的經營規劃具體建議
形成以品牌產品展示及名優產品銷售的多功能綜合性商業城。
擴大經營招商范圍，搶占市場空白份額。
合理規劃各行業商鋪使用面積及經營特性。
提供完善倉儲、貨運、商務、市場資訊、飲食娛樂等服務配套設施。
制定完善的開業后市場宣傳推廣計劃。
以“會展經濟”形式，進行項目經營發展，為商戶創造無限的商機。
強化項目優勢，增強凝聚力及投資信心。
實現可持續發展戰略。
二、首、二層功能定位建議
以品牌產品展示和名優產品銷售為主。
在確定各區域功能規劃時，將吸納品牌企業進駐經營并發揮其品牌效應，同時考慮本地市場需求及本地品牌企業優勢，快速回籠資金，降低投資成本風險，形成綜合性功能規劃，進行招商經營達至全城旺銷。
具體建議如下：
以家電、建材、涂料、汽車為主力市場
面向全國市場，以日用百貨、塑料、影音產品為輔助；
面向區域性市場，形成綜合性商業城。
主力市場分析
１.家電、涂料
本地支持經濟產業及品牌企業優勢。
２.汽車
未來市場需求潛力巨大，目前大良汽車市場以零散經營為主，缺乏總體統一經營規劃及服務配套設施，未形成強大的競爭優勢，發展空間廣闊。
3.建材（裝飾材料、廚衛潔具、燈飾）
順德新城區的建設發展需求巨大，同時房地產開發量劇增，居民家居裝飾需求增大，而且目前區域市場未有大規模的建材市場，處于空白市場階段。
樓層功能規劃
首層
以名優產品銷售為主
二層
以品牌企業產品展示推廣為主
首二層
部分面積將規劃成大型超級市場功能。
策劃主要體現于房地產項目營銷的前期工作，順德國際商業城策劃思路的確定，為下一步的推廣奠定了基調。
推廣，營銷的第二步
順德國際商業城根據前期銷售中出現的問題重新進行項目市場定位后，具體的推廣工作便顯得尤為重要，涉及到項目的招商及經營，項目的推廣主要是通過銷售推廣以及廣告宣傳推廣方式進行。
由于項目當時的銷售體系及銷售價格都未有一個詳細的制訂標準，致使投資客戶缺乏必要的信心，以至影響整體營銷部署及項目經營。針對順德國際商業城前期銷售過程中所存在的問題，有必要首先擴大招商范圍，首先針對順德幾個鎮區，然后再擴展到珠江三角洲地區及廣東及至全國市場進行巡回展示推廣活動，以吸引更多的目標投資群體。在招商過程中外對品牌企業專門制定優惠的招商經營促銷策略，成立專門的銷售部門，安排專人負責跟蹤訪談，并輔以最直接有效的形式進行項目推廣。
順德國際商業城在招商活動中同時配合以靈活的促銷策略，激活投資群體，調動投資積極性，采取反租回報，先租后售，免管理費等一系列促銷策略，降低置業投資門檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來投資。
順德國際商業城為全面促進招商經營進程。重點加強經濟層面較高的投資型客戶先期進場，這類客戶由于經濟層面較高，能及時把握最新投資信息，商業城若有外來客戶的先期進駐，必將帶動各個層面的客戶以形成強勁的投資認購熱潮，加快全面招商的進程。
價格策略一直是項目推廣過程中最為敏感的也是最難以控制的部分，為避免一期推廣過程中將鋪位一次性整體推出的諸多不利因素，順德國際商業城此階段的推廣采取分階段推售商鋪的策略．并輔以靈活的價格作為調控．以多樣人的付款方式和促銷策略，全面迎合各層面買家的不同求
銷售是項目推廣過程中至關重要的一個環節．促銷策略的好壞，將直接體現于銷售過程中。為了保證促銷策略的成功實施，順德國際商業城根據促銷策略的環節需要，建立了一套完善的銷售體系，實行項目銷售主人負責制，向項目派駐項目經理及銷售經驗，統一銷售部署、統一銷售策略、統一銷售目標，統一銷售行為。
廣告，營銷第三步
營銷策劃成功與否的關鍵．重要是將策劃思想如何具體執行到位。廣告，作為一種具體的執行形式、表現得好壞．將直接影響到銷售成績。
長期以來，策劃和廣告一直似乎是兩個水火不相溶的東西，做策劃的人輕視廣告的作用，作廣告的人又認為策劃不能包打一切．廣告在策劃思想貫徹落實的過程中具有不可替代的作用。這一點，其實就是我們所要闡明的觀點，新世紀營銷的核心價值正在于將策劃、推廣、廣告三位一體地執行到位。房地產策劃師需要---專多能，具有統籌與執行整個項目營銷推廣的能力，銷售經理則需要具體的銷售經驗及能力，廣告作為一種營銷傳播，更側重宣傳表現所產生的效果。
順德國際商業城統一項目市場形象，統一項目市場定位，統一宣傳推廣部署作為項目廣告宣傳推廣的策略，全面進行廣告宣傳。
為創建順德市明星商業城的品牌效應，強化項目發展前景及地段經營規模與規劃優勢，除在順德市進行新聞炒作外，并同時在各大廣告媒體進行炒作，以迅即把項目創建成順德市的明星業城，以及形成強勁的市場效應，達成廣告宣傳的目的。
除了一般的媒體廣告，順德國際商業城還在珠江三角洲作針對性巡回招商推廣，
以化工、裝飾材料、電器等不同行業為重點，進行招商推廣，以擴大項目的知名度及影響力，廣泛吸納外圍投資潛力，全面促營銷進程。
順德國際商業城根據所確定的銷售目標，以“德之窗——一個國際級多功能綜合商業城”、“順德國際商業城——一個永不落幕的名優商品展示交易會”為項目形象與功能定位，以廣告推廣達到擴大項目知名度、提升項目形象、推大投資客戶范圍、制造投資吸引力。全面促進銷售成功為目的。
廣告推廣也需有策略，順德國際商業城廣告推廣策略通過舉行現場公關活動、舉辦迎春花市等，積聚現場人氣及濃厚的經營氛圍，并配合銷售步署進行電視、報紙平面廣告，報紙夾報派送等廣告形式，推廣招商范圍形成強烈投資熱潮，激發投資欲望與積極性，同時在現場及新世紀商場、體育館舉行大型展銷活動與客戶聯誼會，全面促進銷售成功。
項目廣告買點（十大投資經營優勢）
強化項目優勢及投資前景、經營信心，激發投資欲望，全面促銷。
項目市場優勢
順德商用物業以專業市場為主，未有綜合性商業城項目，而且專業市場以租賃經營為主（市區商鋪以產權銷售為主），而綜合性商業城僅項目唯一擁有50年經營產權。