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房地產天籟華都項目策劃及廣告策略（2）
作者：dongfei 時間：2008-8-5 字體：[大] [中] [小]
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三、機會與問題分析
1. 機會與挑戰分析 此次房展會在推出小高層（既塔樓）的過程中會不遺余力地推廣其概念，對于本案來說這是一大契機，在眾多的小高層樓房中，我們要做的不一定僅僅是塔樓概念的推廣，還有片區概念的推廣，當然我們也面臨東城新區和耿井片區的挑戰，所以要求我們更加的做足做細。
2. 優勢與劣勢分析 本案的優勢在于本案所處的地理位置和配套，開發商作為東營本地開發商，并一直堅持開發物管一條龍服務，廣利河的治理又為本案增添了幾分優越感，室內游泳館的建設更為本案披上了一個高檔的名詞，但本案也有一些不足之處，比如北二路以北在區位理解上容易產生偏遠的誤解，其次就是區內的廢棄或者在用油井油架在定程度上影響了客戶對整個小區環境的評價，而我們卻只能讓把這些作為綠化附屬物，其實這些劣勢只要我們在概念推廣上做好就可以避免，比如北二路名稱少提，以基地或者標志物代替，油井油架在售樓小姐培訓時注意解說習慣，比如，東營的特色，歷史的見證，突出華八井，就會拉近油田職工的距離。
3. 問題分析 本案在整個推出過程中一直致力于的幾個優勢卻無法再同業競爭中轉化為勝勢，原因也有很多，比如廣利河治理情況眾說紛紜，西三路貫通時間等等，塔樓概念的推廣也讓本案在營銷推廣上一直處于下風，讓消費者接受一件新鮮事物確實需要時間，但本案長期以來的宣傳也暴露出一些問題，比如針對性不強，宣傳力度不夠等等，借助此次房展會本案一定要做足文章，在宣傳上下足功夫，在宣傳手法上更近一步。 四、目標 參加此次房展會，對于我們來說將是一次最好最直接的考驗，在那里我們把樓盤做成小商品，供東營人民對比檢驗，所以我們的目標將會非常明確。 我們力求利用本次房展會的影響，把本案鄭重地推向客戶，讓那些潛在的消費者變成我們的忠實消費者，讓我們的邊緣客戶真正地認知本案，讓東營每一位有購房欲望的消費者都能把本案作為首選。
五、市場營銷策略
1、目標市場
我們的目標市場按市場群體分主要是油田職工和“新中產階級”。 "新中產階級"是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源 方面占有明顯優勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以 自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活 90%都是靠自己努力奮斗而得到的。 他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產，以期獲得更多的利潤。 "新中產階級"并不是都智商極高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。 他們這部分人對住房的追求非常要求品位，并期待升值，他們或許不懂藝術，但喜歡藝術，在宣傳上我們應體現藝術與現代的結合，當然升值潛力仍然很重要。 還有部分購房者就是投資者和純粹為了生活而買房，相當一部分的投資者都是來自外地，本地的不是很多，他們對房產的追求主要是升值的潛力，所以針對這部分人我們應該過多宣傳潛在的價值，但不能過分，否則會造成負面效應，讓人感覺不真實。為了生活而買房的大多看中的是價格，因為他們的金錢相對來的較困難，大多是普通的市民，為了完成有房住的愿望，他們的住房的要求僅僅是居住，越便宜越好，樓層朝向或者升值潛力對他們來說沒有太大意義。
2、產品定位
我們的樓盤主要是多層和小高層，在消費群目標的選定上涵蓋率高，也給了消費者更多的選擇。本案在推出市場后的價格定位合理，市場形成的價格在天籟華都一點都不過分，隨著樓盤的封頂及配套的完善，天籟華都在價格策略上稍微落后一些，房地產產品的銷售部像是零食雜貨，市場決定價格但要注重策略，房地產界有“買漲不買跌”的說法，所以本案在樓盤封頂一直到售完將會形成整套的價格體系，以更好地保證銷售和收益。
3、廣告宣傳
廣告的作用是傳遞信息、刺激需求、樹立信譽，這一切都是在廣告宣傳上體現出來，“做得好，不如夸的好”，房地產產品更是如此，樓盤通過切實、有效的廣告安排，合理安排廣告頻率和費用，突出重點彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。
（1）、樹立樓盤銷售形象，對市場客戶及潛在客戶傳播銷售信息； （2）、保證樓盤銷售順利進行；配合2008年全年度的項目推廣，并實現預期的銷售目標； （3）、樹立城建開發公司的企業形象及天籟華都的樓牌形象；強化本案“聆天籟之音，居花都門庭”的居住理念及高檔小高層公寓式住宅推廣主題（具體廣告計劃另詳解）。