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　　房地產營銷中的廣告是最為獨特的一個廣告類別，概因為房地產商品本身就是最為特殊的商品。

　　房地產產品的幾個獨有屬性。第一、消費層級最高，無論針對哪個購房群體，買房都是最大的投資性消費；第二、房產自身與外延因素太多，直接導致了商品房的購買關注程度最高、過程最復雜、購買周期最長，絕大部分購房者都會將環境、地段、教育、交通、戶型、建材、物業等全部產品要素了解清晰后，方才做出購買決定；第三、消費周期最長，這是其他所有商品徹底無法比擬的，中國住宅產品的使用周期一般都在30年以上；第四、消費頻次最少，即使以美國為代表的最發達國家，

　　這樣的商品，就注定了廣告在其整個營銷過程中的作用是比較有限、甚至非常有限的。　　

　　四、房地產廣告思辨　　

　　我認為，真實的房地產廣告作用有二：第一、傳遞樓盤基本信息，促動客戶反饋；第二、豎立消費心理傾向，略微提升附加值。　　

　　廣告絕不是天馬行空拼創意、講唯美，它是企業在市場行銷中的一個手段和方式，關鍵要看它是否起到了其在整個營銷階段中應起的作用，廣告是講實效的！評價一則平面廣告，不僅要看直接的視覺沖擊是否強烈，更要看它在吸引了人的眼球之后向目標客戶群傳達了什么信息。　　

　　我對房地產廣告的幾點小看法：　　

　　第一、并不是所有成功操作的樓盤都需要或說已經投入了大量推廣費用，更不是說只要投入了大量廣告費就一定可以賣得很火。　　

　　第二、不能過分夸大廣告在房地產項目中的實際作用，不能泯滅項目自身的產品價值與優勢，如果項目自身存在重大缺陷，廣告做得越多、信息傳遞得越快，則死得越早、越難挽回。　　

　　第三、對于房地產商品而言，廣告打出去、咨詢電話打進來之后，客戶能否到現場看房或說成交，那就是產品價值和售樓人員的水平問題了；廣告只是傳遞信息、促進反饋，能否完成銷售，關鍵在銷售現場。　　

　　第四、房地產產品因總額太高，因而在購買時的關注和慎重程度上大大超過其他所有產品，是目前國內消費品中‘關注度’最高的產品，而且消費者知識愈來愈豐富、心態愈來愈理智，沒有消費者會僅僅因為你幾次報紙廣告或是樓書做得漂亮、做得精彩，或是一個概念提得有深度、有文采、“提到他心里去了”，就會直接提著錢來買你的房子。

　　第五、對于反饋效果不能重‘量’而輕‘質’，并不是某次廣告來電話最多那篇廣告就是效果最好的。舉個最簡單的例子，低起價、低首付永遠是最吸引人咨詢的項目要素，完全相同的一篇廣告，打不打起價絕對會有巨大的反饋差距。對于廣告的評估驗證，絕不能簡單計算每天有多少個咨詢電話打進來、來了多少批次客，關鍵看成交量，這才是真正的“反饋質量”。　　

　　第六、對于中、小型住宅項目或是二線以下城市而言，大多數情況需要的不是‘廣告’，而是‘準告’；不是大眾媒體，而是‘小眾媒體’——只需要將信息準確地傳達到目標客戶群中的每一個個體上。如果不是你的目標客戶群，知道的人再多也沒有任何意義。　　

　　第七、在小區域內競爭對手眾多的情況下，在大家的產品品質都相差不大、自己又沒有非常突出特點時，在大眾媒體投放的廣告其實不是給自己做的，是給大家做的；消費者會在廣告的指引下，把己樓盤和周邊樓盤看個遍；在這個角度上看，大眾媒體或許還比不上“小眾信息載體”。　　

　　第八、永遠不會有靠廣告和營銷塑造出來的房地產品牌，廣告也不是促使房地產產品或企業成為品牌的決定性因素。一個走常規銷售路線的房地產項目在銷售完畢、交房投入使用后，根本不會再有任何的廣告推廣投入，如果用傳統的廣告思維去看，是不是這個項目的品牌塑造就終結了呢？恰恰相反，交房后才是房地產產品品牌體驗的真正開始。故而，在整個房地產開發領域，只有可能出現企業品牌，而不可能出現項目品牌或產品品牌。　　

　　每個廣告公司都說自己塑造過多少個房地產品牌，那是你塑造出來的嗎？！開國際玩笑！　　

　　第九、廣告不可能為房地產商品創造出較高的附加值。所有商品的價值，其實均由兩部分價值構成：一是產品的基本功能價值，二是品牌的附加價值。所謂的品牌，其實就是品牌價值拉升了整個商品的價值，使商品徹底脫離了其物理功能價值，故而實現了高額的品牌溢價。但因為房地產領域根本不存在產品品牌或項目品牌這種可能，所以即使是國內一線品牌開發商開發出的樓盤，其價格也不會比周邊同檔次的樓盤高出多少。　　

　　第十、在促銷活動中，廣告是重要的，但促銷的內容與形式則是更重要的。你的某次促銷活動反饋寥寥，在大多情況下，不是廣告出了問題，而是你的促銷內容不夠刺激罷了。　　

　　第十一、在項目的不同階段，廣告是差距巨大的；當項目面對各種特殊情況時（例如延期交房），廣告計劃的針對性調整也是巨大的。

　　廣告是有用的，但它在房地產營銷領域的作用絕對不是像某些廣告公司忽悠的那樣。　　

　　一個項目所謂在廣告運作方面的成功，首先是項目產品價值的成功，其次是整體營銷操盤的成功，就如同一個操盤團隊里的推廣經理，他不過是項目總監（操盤手）手下的一個兵罷了。